איך לוקחים משכנתא במסגרת הליך גירושין?

לא מעט זוגות שמחליטים לסיים את השותפות ביניהם, מוצאים את עצמם מול שורה ארוכה של החלטות מורכבות.

אחת המרכזיות שבהן היא השאלה מה עושים עם הדירה, ואיך לוקחים משכנתא במסגרת הגירושין?

באופן עקרוני, הבנקים מתייחסים למשכנתא אגב גירושין כאל הליך משכנתא “רגיל”. עם זאת, יש לא מעט דגשים, מגבלות וניואנסים שקשורים למבנה ההסכם, לסטטוס הבעלות על נכסים אחרים וליכולת ההחזר של הצד הרוכש.

רכישת החלק של בן/בת הזוג - צעדים פרקטיים:

כאשר אחד הצדדים רוכש את חלקו של בן או בת הזוג בנכס, אלו השלבים המרכזיים שצריך לעבור:

1. עיגון משפטי - יש לוודא שהעברת הזכויות מוסדרת בהסכם הגירושין ו/או בפסק דין של בית המשפט לענייני משפחה. אם קיים גם גט מהרבנות, יש לצרף אותו כחלק מסט המסמכים.
   

2. הערכת שווי הנכס - לצורך חישוב העסקה נדרש דו״ח שמאי עדכני, שמעריך את שווי הדירה בסמוך למועד העסקה.
   

3. בדיקת יתרת משכנתא קיימת - אם קיימת משכנתא על הנכס, יש להוציא דו״ח יתרות עדכני מהבנק.
   

4. חישוב סכום הפיצוי לצד השני - הצד שרוכש את מלוא הזכויות בנכס צריך להעביר לצד השני:

   • חצי משווי הנכס

   • בניכוי חצי מיתרת המשכנתא הקיימת (אם אכן קיימת).
     

5. בדיקת אחוז המימון האפשרי - אחוז המימון תלוי בשאלה האם הנכס נחשב לדירה יחידה עבור הרוכש/ת:

   • דירה יחידה - ניתן באופן עקרוני להגיע למקס' של 75% מימון.

   • אם קיים נכס נוסף שלא עתיד להימכר - אחוז המימון יוגבל לרוב ל־50%.
     

כמובן, הכול בכפוף ליכולת ההחזר של הצד הרוכש/ת.

6. בדיקת יכולת ההחזר - הבנקים מאשרים בדרך כלל החזר חודשי של עד כ־40%  מההכנסה הפנויה נטו,  לאחר קיזוז התחייבויות ארוכות טווח. בהקשר זה, נלקחים בחשבון גם מזונות, בהתאם לגובהם ולמשך התקופה שבה הם מתקבלים.
   

7. השלמת הון עצמי - לעיתים נוצר פער שדורש הון עצמי נוסף - קיים, משפחתי, או פתרון מימוני אחר.
   

8. עלויות נלוות - יש להביא בחשבון גם:

   • שכר טרחת עו״ד.

   • עלות ליווי וייעוץ משכנתאות.

   • שמאות פרטית.

   • עלויות נוספות לפי הצורך.

דוגמה מספרית קצרה:

זוג שהתגרש, סיכם כי האישה תרכוש את חלקו של הגרוש בדירה.

• שווי הנכס לפי שמאי 4,000,000 ₪

• יתרת משכנתא קיימת 400,000 ₪

• לאישה הון עצמי זמין נוסף 300,000 ₪

חישוב העסקה:

• חצי משווי הנכס - 2,000,000 ₪

• חצי מיתרת המשכנתא - 200,000 ₪

• סכום לתשלום לגרוש 1,800,000 ₪

לאחר בדיקת ההכנסות (שכר + מזונות, בניכוי התחייבויות), הבנק מאשר לה:

• משכנתא מקסימלית של 1,400,000 ₪

• החזר חודשי של כ־8,000 ₪ ל־25 שנה

סיכום המספרים:

• תשלום לגרוש: 1,800,000 ₪

• נטילת המשכנתא הקיימת: 400,000 ₪

• סך התחייבות: 2,200,000 ₪

מקורות מימון:

• משכנתא חדשה: 1,400,000 ₪

• הון עצמי: 300,000 ₪

• סה״כ: 1,700,000 ₪

פער להשלמה: 500,000 ₪, אליו יש להוסיף עלויות נלוות (כ־0.75% + מע״מ משווי העסקה).

במקרים כאלה ניתן לעיתים לגשר על הפער באמצעות סיוע משפחתי או פתרונות חוץ־בנקאיים.

בחלק מהמקרים, לאחר בדיקה מעמיקה, מתברר שהעסקה אינה אפשרית - ואז נדרשות חלופות אחרות, כולל אפשרות למכירת הנכס וחלוקת התמורה.

בשורה התחתונה

כן – משכנתא אגב גירושין היא תהליך מורכב. אבל עם בדיקה נכונה, תכנון מוקדם, ליווי והבנה של המספרים – זה בהחלט אפשרי וסביר.

רוצים לדעת האם זה אפשרי גם במקרה שלכם? מוזמנים להתייעץ.