אל תחתמו על עסקת נדל״ן בלי להבין האם היא בכלל אפשרית

בתחילת נובמבר 2025, פנה אליי זוג מהעיר רחובות, רגע לפני חתימה על חוזה עם קבלן. שוחחנו בטלפון כ-10 דקות.

מדובר בדופלקס חדש - 145 מ"ר בנוי ועוד 50 מ"ר מרפסות, במחיר של 4,000,000 ש"ח.

ברשותם דירת 4 חדרים בעיר בשווי של 2,100,000 ש"ח, עם משכנתא קיימת של 600,000 ש"ח, והון עצמי נזיל של 200,000 ש"ח.

הם תכננו לשלם לקבלן מקדמה, במקביל לפרסום הדירה שלהם למכירה.

אבל לפני שדיברנו בכלל על סדר הפעולות (שזו שיחה בפני עצמה – קודם למכור ורק אז לקנות), בדקנו דבר בסיסי הרבה יותר - האם העסקה הזו בכלל ישימה עבורם מבחינת מימון.

נתחיל במספרים:

כדי לחתום, הם צריכים להעמיד 10% מהעסקה - כ־400,000 ש"ח.

אין להם סכום כזה נזיל, ולכן כבר מהשלב הראשון יצטרכו לקחת משכנתא. ובסה"כ, יצטרכו ללוות מהבנק כ-2,300,000 ש"ח (מחיר הרכישה, בניכוי מחיר המכירה הצפוי ולאחר החזר המשכנתא הקיימת, בתוספת ההון העצמי הנזיל).

כל זה, גם בלי להתחשב בהוצאות הנלוות לעסקה (מיסים, שכ"ט נותני שירות וכו').

בהמשך, אם לא ימכרו את הנכס הקיים בזמן - יצטרכו גם הלוואת גישור על בסיס הדירה הישנה.

אבל אז מגיעה השאלה האמיתית - האם הם בכלל יכולים לעמוד בהחזרים האלה?

שאלתי אותם שאלה אחת פשוטה - מה ההכנסה שלכם נטו?

התשובה הייתה 16,000 ש"ח בחודש.

❌ ❌ כאן הסיפור נגמר ❌ ❌

בהכנסה כזו, גם אם יפרסו את המשכנתא ל-30 שנה, אי אפשר לעמוד בהחזר על משכנתא שתאפשר להם לרכוש נכס בשווי 4,000,000 ש"ח.

היכולת הריאלית שלהם עומדת על משכנתא של כ-1,300,000 ש"ח בלבד, עם החזר חודשי של סביב 6,500 ש"ח.

💡💡המסקנה: 💡💡

עסקת נדל״ן לא מתחילה בנכס - היא מתחילה במספרים.

לפני חתימה, לפני תשלום מקדמה, לפני התלהבות - תתייעצו עם איש/אשת מקצוע אחד לפחות - יועץ משכנתאות, מלווה רוכשים, יועץ נדל״ן, או כלכלן שמבין בתכנון פיננסי.

זו לא רק שאלה של מה אתם קונים, זו שאלה של האם העסקה באמת מתאימה לכם.

במקרה הזה - פער של כ-1,000,000 ש"ח בין החלום למציאות.

*** בתמונה - הדמיה של החלום מהאתר השיווקי של הקבלן ***